BSB-Newsletter - Verbraucherrat: Baurecht / Energetisches Bauen und Fördermittel - was muss vereinbart werden?

Berlin (ots) - Sind Bauunternehmer und Architekten verpflichtet,
öffentliche Vorgaben energetischen Bauens und Förderrichtlinien
einzuhalten? Darüber entsteht zwischen Bauherrn und Vertragspartnern
immer wieder Streit. Rechtsanwalt Dr. Krause-Allenstein,
Vertrauensanwalt des BSB, gibt Antwort.

Das Problem: Einhalten von Richtlinien ist nicht immer
Verpflichtung

Während bauausführende Gewerke und Planer auch ohne vertragliche
Vereinbarung Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) einhalten
müssen, gilt das nicht für Richtlinien für die durch den Bauherrn
begehrten Fördermittel. Allerdings sind Unternehmer laut
Rechtsprechung verpflichtet, bei Vorgaben von Systemen auf mögliches
Verfehlen von Förderkriterien hinzuweisen, wenn dafür notwendige EnEV
Bestimmungen nicht beachtet werden. So verurteilte das OLG
Brandenburg einen Unternehmer auf Schadenersatz, weil er trotz
konkreter Vorgabe eines bestimmten Heizungssystems durch den
Bauherren den Hinweis versäumte, dass diese Heizung nicht den
Vorgaben der EnEV entspricht.

Was schuldet der Unternehmer: Aufklären und Einhalten von
anerkannten Regeln der Technik

Auch Fortentwicklungen der energetischen Anforderungen an Gebäude
müssen bei vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Zwar gilt
nach § 28 EnEV, dass nur die Normen eingehalten werden müssen, die
zum Zeitpunkt der Bauantragsplanung gegolten haben; das betrifft aber
nur die öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Zivilrechtlich schulden
Bauunternehmer oder Bauträger dem Bauherrn allerdings die Einhaltung
der anerkannten Regeln der Technik, wozu laut Urteil OLG Hamburg aus
2008 auch die EnEV gehört. Ändert sich also die EnEV zwischen dem
Einreichen des Bauantrages und der Abnahme des Bauwerks, dann muss
der Unternehmer die bei Abnahme geltende EnEV einhalten. Auch 2005
entschied das OLG Düsseldorf bereits so. In diesem Fall änderte sich
zwischen Bauantragsplanung einer neu zu errichtenden
Eigentumswohnanlage und dem Abschluss der notariellen Kaufverträge
die Wärmeschutzverordnung. Obwohl der Bauträger die Vorgaben
eingehalten hatte, forderten die Erwerber das Erreichen der Werte der
bei Vertragsschluss geltenden Wärmeschutzverordnung. Mit der
Begründung, dass der Bauträger die Erwerber auf die bevorstehende
Änderung hätte hinweisen und deren Anwendung gegebenenfalls
vertraglich ausschließen müssen, verurteilte das Gericht das
Unternehmen zu Schadenersatz.

Fehler vermeiden: Energetische Fortentwicklung vertraglich
berücksichtigen

Wenngleich Architekten und Bauunternehmen grundsätzlich auch ohne
ausdrückliche vertragliche Vereinbarung verpflichtet sind, die
Vorgaben der EnEV einzuhalten, so empfiehlt es sich, in den
jeweiligen Verträgen die geltende Fassung der EnEV zu vereinbaren,
denn die EnEV kennt auch Ausnahmen, Befreiungen und
Anwendungsausschlüsse.

Beabsichtigt der Bauherr die Erfüllung bestimmter Anforderungen
oder gar eine Zertifizierung der Nachhaltigkeit des Gebäudes, muss er
in jedem Fall konkrete Vereinbarungen mit Planer und Unternehmer
treffen.

Achtung: Fördermittelkriterien einzuhalten, ist Sache der
Bauherren

Streitigkeiten beim energetischen Bauen entstehen immer wieder
beim Erlangen wirtschaftlicher Fördermittel. Die Einhaltung dieser
Richtlinien ist - anders als bei den Vorgaben der EnEV - Sache des
Bauherrn. So wies das LG Meiningen 2007 darauf hin, dass der
Architekt nicht den rechtzeitigen Abruf der bereits bewilligten
Fördermittel schuldet. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden
Fall musste der Bauherr 40.000 Euro Zinsen zahlen, da er gewährte
Fördermittel nicht rechtzeitig verbraucht hatte. Die Klage gegen den
Architekten wies das Gericht mangels konkret vereinbarter Pflichten
ab. Zum Einhalten von Fördermittelrichtlinien ist der Architekt nur
verpflichtet, wenn das im Architektenvertrag vereinbart wurde. Ob
Fördermittelrichtlinien bei ausgeführten Bauleistungen eingehalten
wurden, müssen häufig neutrale Sachverständige bestätigen. Dafür muss
der Bauherr aktuelle, aussagekräftige Baupläne zur Verfügung stellen.
Nach einem Urteil des OLG Koblenz von 2010 hat der Bauherr keinen
Anspruch auf eine Bescheinigung des Energieberaters, wenn er ihm nur
veraltete Baupläne aushändigt. Denn dann muss der Sachverständige
Angaben bestätigen, deren Richtigkeit er nicht kennt. Das Gericht
wies darauf hin, dass das Ausstellen einer falschen
Fördermittelurkunde strafbar ist.

Expertenrat von Dr. Florian Krause-Allenstein, Hamburg,
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht:
"Energetisches Bauen steht bei immer mehr privaten Bauherren hoch im
Kurs. Anders als bei Vorgaben der EnEV können sie allerdings nicht
davon ausgehen, dass Baupartner mit ihrer vereinbarten Bauleistung
von vornherein auch die Bedingungen für das Erreichen von
Fördermitteln erfüllen. Diese Anforderungen sollten vertraglich klar
geregelt werden, um Unklarheiten und Streitigkeiten zu vermeiden".

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