Verbraucherrat: Bauen und Wohnen / Kostenfallen beim Neubau meiden

Berlin (ots) - Endlich, die Entscheidung steht fest: Ein eigenes
Haus wird gebaut! Mit diesem Entschluss betreten die meisten
Bauherren Neuland. Dazu gehört, alle Kosten des Bauvorhabens
realistisch zu ermitteln. Zahlreiche Kostenfallen lauern, die bei
kluger Planung zu vermeiden sind.

Das Problem

Das Bauvorhaben kann nur gelingen, wenn es auf eine solide
wirtschaftliche Basis gestellt wird. Dafür muss der Finger auf jede
Kostenposition gelegt werden. Ihre finanzielle Tragweite wird oft
unterschätzt und nicht erkannt, welche Konsequenzen einzelne
Entscheidungen oder Nicht-Entscheidungen nach sich ziehen.

Worauf kommt es an

Rechtzeitige und gut überlegte Entscheidungen sind notwendig,
damit vor Unterschrift unter den Bauvertrag und mit Beantragen der
Finanzierung Klarheit und Sicherheit über die zu erwartenden
Gesamtkosten herrscht. Dazu sollten alle Kostenpositionen Schritt für
Schritt durchgerechnet und Eventualitäten einbezogen werden. Etwas
großzügiger zu kalkulieren ist besser, als am Ende
Finanzierungslücken beklagen zu müssen. Vor allem zahlreich lauernde
Kostenfallen sind zu meiden.

Unerkannt: Kostenfalle Grundstück

Oft muss für das eigene Bauvorhaben erst das Grundstück erworben
werden - nach manchmal aufwändiger Suche. Doch hinter scheinbar
gleichwertigen Entscheidungen können unterschiedliche Folgekosten
stecken. Stehen zwei Grundstücke zum gleichen Kaufpreis zur Auswahl,
muss weitergerechnet werden. So ist beispielsweise Grundstück A -
beräumt und unmittelbar an einer Straße liegend - sofort bebaubar.
Das reizvollere Grundstück B gehört zu einem Gesamtgrundstück. Die
Teilungsvermessung steht noch aus. Bäume sind zu fällen, eine Laube
abzureißen. Der höhere Aufwand für die Hausanschlüsse und der
anzulegende Geh- und Fahrweg über das vordere Grundstück verursacht
Mehrkosten. Bauherren müssen sich die Frage beantworten, ob der Reiz
des Grundstücks die 15.000 bis 20.000 EUR höheren Kosten wert ist.
Sind diese zudem nicht durch Eigenkapital auszugleichen, erhöht sich
auch der Zinsaufwand.

Unverzichtbar: Bodengutachten erheben

Ein Bodengutachten zur Beschaffenheit des Baugrundes kostet etwa
700 bis 1.000 EUR. Dieses Geld sparen zu wollen, ist unklug. Ein
Beispiel: Erst beim Aushub der Baugrube wird sichtbar, dass der
geplante Keller anders gebaut und abgedichtet werden muss, weil es
Schichten- oder Grundwasser abzuhalten gilt. Das kann Mehrkosten bis
zu 15.000 EUR nach sich ziehen. Eine Nachfinanzierung ist dann meist
nur zu teuren Konditionen zu haben. Oder das Haus muss umgeplant und
ohne Keller gebaut werden.

Unbedingt: Bau- und Leistungsbeschreibung detailliert verhandeln

Wer nicht detailliert über die Bau- und Leistungsbeschreibung als
Herzstück des Bauvertrages verhandelt, verkennt, dass der
Vertragspartner nur die vereinbarte Leistung schuldet. Was im
erstklassig ausgestatteten Musterhaus zu sehen war, ist dafür
bedeutungslos. Sich erst nach Vertragsabschluss konkret zu
entscheiden, wie das eigene Haus gebaut und ausgestattet werden soll,
heißt, einen Nachtrag nach dem anderen zu verhandeln und
gegebenenfalls den Finanzierungsrahmen zu sprengen. Wer aber weiß,
was er will, Bau- und Leistungsbeschreibung und Vertragsfestpreis
exakt verhandelt, kann ohne teure Nachträge auskommen.

Unterschätzt: Kostenfalle Hausanschlüsse

Kosten für die Anbindung von Wasser, Gas und Strom an die
Versorgungsnetze werden vielfach unterschätzt. Bei Komplettanbietern
schlüsselfertigen Bauens enden die Leitungen üblicherweise einen
Meter außerhalb des Fundaments. Bei Grundstücken in zweiter Reihe
verursachen zu überbrückende Entfernungen zwischen Hausstandort und
Anschlusspunkt erhebliche Mehrkosten - oft zwischen 5.000 und 10.000
EUR. Teurer wird es auch, wenn anzubindende Leitungen auf der anderen
Straßenseite verlaufen. Zum Zeitpunkt der Gesamtkostenermittlung
sollten Bauherren deshalb auf die Versorger zugehen und sich
Kostenvoranschläge für den Anschluss der Medien geben lassen. Denn
vorab angenommene Pauschalen halten meist den tatsächlich anfallenden
Kosten nicht stand.

Überschätzt: Eigenleistungen und ihre Qualität

Bei Eigenleistungen, die oft für fehlendes Eigenkapital in die
Finanzierung eingeplant werden, kann man sich schnell übernehmen. Vor
allem, wenn Bauherren und als Bauhelfer deklarierte Freunde zu
"Allround-Handwerkern" werden sollen. Viel Zeit und Kraft ist nötig,
um beispielsweise zu fliesen, zu malern, Bodenbeläge zu verlegen und
Außenanlagen zu gestalten. Oft sind die Arbeiten weit weniger gut als
von einer Fachfirma ausgeführt, auch Gewährleistung gibt es bei
selbst verzapftem Pfusch nicht. Müssen letztlich doch Handwerker
beauftragt werden, wird die Nachfinanzierung teuer.

BSB-Tipp von Bauherrenberater Peter Breitfeld, Berlin:

Kostenfallen können rechtzeitig erkannt und die tatsächlichen
Kosten eines Hausbaus bei der Finanzierung so berücksichtigt werden,
dass sie Bauherren nicht ungeplant belasten. Dafür allerdings sind
gründliche Vorbereitung, genaues Nachfragen, konsequentes Verhandeln
und realistische Einschätzung der eigenen Möglichkeiten unabdingbar.
Kostenrelevante Entscheidungen sollten am besten unter Zuhilfenahme
unabhängigen fachlichen Rates getroffen werden, wie ihn der
Bauherren-Schutzbund als unabhängige Verbraucherschutzorganisation
für seine Mitglieder anbietet.

www.bsb-ev.de

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