Megadeal treibt gewerblichen Wohninvestmentmarkt auf überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen

Frankfurt (ots) - Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* ist mit
einem Megadeal in das Jahr 2018 gestartet - dies nach 12 Monaten ohne
jegliche Transaktion über 1 Mrd. Euro. Mit der bereits im alten Jahr
angekündigten und nun erfolgten Übernahme der österreichischen Buwog
durch die Vonovia schlug wieder einmal ein großer Wohnungsmarktakteur
zu: mit ca. 2,9 Mrd. Euro für den deutschen Teil des Portfolios wurde
das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten auf 7,1 Mrd. Euro
(48.000 Wohnungen) katapultiert, nur im Rekordjahr 2015 waren es mit
11 Mrd. Euro mehr. Das diesjährige Quartalsergebnis macht bereits
jetzt fast die Hälfte des Transaktionsvolumens des gesamten Vorjahres
aus. Die Vergleiche fallen entsprechend hoch aus: ein Plus von 109 %
gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017, der 5-Jahresschnitt der
jeweils ersten Quartale um den Faktor 2,4 überschritten (auch ohne
die Buwog-Übernahme ein überdurchschnittliches Ergebnis), das
10-Jahresmittel um den Faktor 1,5 getoppt.

Fünf Transaktionen, die in der Größenklasse zwischen 1.000 und
2.500 Wohneinheiten gehandelt wurden, erwiesen sich als solide Basis
des insgesamt hohen Volumens: allein sie kamen auf einen Anteil von
einem Viertel des gesamten Transaktionsvolumens und machen deutlich,
welche Lose derzeit gesucht werden. "Investoren präferieren ein
homogenes Portfolioprofil, das optimal zu ihrer jeweiligen
Anlagestrategie passt. Beimischungen von Objekten mit anderen
wirtschaftlichen Parametern stehen weniger im Fokus, egal ob mit
einem verbessernden oder verschlechternden Effekt auf das
Gesamtportfolio. Denn nur mit einem homogenen Produkt lassen sich
klare Chancen identifizieren, Businesspläne umsetzen und letzten
Endes auch die hohen Preise rechtfertigen", so Dr. Konstantin
Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.

Diese Investmentspezialisierung wird auch deutlich an den drei
Mikro- und Studentenapartmentportfolios, die gleich zu Beginn des
Jahres gehandelt wurden. Mit dem Staatsfonds von Singapur (GIC) und
dem amerikanischen Investor Harrison Street sind dabei zwei
internationale Investoren in den deutschen Mikroapartmentmarkt
eingestiegen. "Mit über 1,4 Mrd. Euro hat dieser Markt bereits jetzt
schon ein noch nie gemessenes Niveau erreicht. Wir gehen davon aus,
dass sich Mikroapartments als eigene Assetklasse im Jahresverlauf
etablieren werden", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL
Germany. Auch ein anderer, schon seit längerem aufgrund der
Produktarmut zu beobachtende Trend wird anhalten: der Verkauf von
Projektentwicklungen. Mit 29 von 101 Transaktionen gehen rund 30 %
des Gesamtvolumens auf das Konto von Forward Deals (Gesamtjahr 2017:
25 % der Transaktionen, 5-Jahreschnitt der ersten Quartale: 14 %).
"Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum, besonders in
den Ballungsgebieten, ist dieser steigende Anteil ein Zeichen dafür,
dass das Angebot in Reaktion auf das Ungleichgewicht und die
steigenden Preise ausgeweitet wird. Ich gehe davon aus, dass sich
dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird", so Scheunemann.

Die Käufer deutscher Wohnimmobilien sind maßgeblich deutsche
Gesellschaften. Über 80 % des investierten Kapitals kam aus dem
Inland. Die Top 3 Länder mit ausländischem Kapital waren die USA (570
Mio. Euro), Singapur (350 Mio. Euro) und Großbritannien (220 Mio.
Euro). "Der Vorteil deutscher Investoren ist die hervorragende
Marktkenntnis. Internationale Bewerber tun sich oft schwer,
insbesondere mit der Struktur des Wohnimmobilienmarktes mit geringen
Eigentümerquoten, dem Mieterschutz und lokalen Wohnungsmärkten",
erklärt Kortmann. Allerdings: Berlin machte - zumindest in der
Momentaufnahme der ersten drei Monate - die Ausnahme: In die
Hauptstadt floss erstmals mehr Kapital (zwei Drittel der insgesamt
1,1 Mrd. Euro) von ausländischen Anlegern als von deutschen. Auf
Platz 2 in der regionalen Betrachtung des gewerblichen
Wohnungsinvestmentmarktes liegt die Region Frankfurt-Rhein-Main. Bei
einem Transaktionsvolumen von 650 Mio. Euro bewegte sich der Anteil
internationaler Kapitalgeber mit über 40 % auch hier wesentlich höher
als in den Vorjahren. "Bemerkenswert hierbei ist, dass die Private
Equity Fonds mit einer neuen Strategie zurück sind", so Kortmann.
Nachdem sie in den letzten sieben Jahren in Deutschland tendenziell
zu den Nettoverkäufern gezählt hatten, erwerben sie nun wieder
Wohnungsbestände in Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Aufgrund des Erwerbs der Buwog durch Vonovia bleiben die
börsennotierten Wohnungskonzerne die Käuferklasse mit dem höchsten
Vermögensaufbau (von 2,8 Mrd. Euro) bei Wohnimmobilien. Ohne diesen
Megadeal läge der Vermögensaufbau allerdings nicht bei 2,8 Mrd. Euro,
sondern bei lediglich 85 Mio. Euro. "Die Konzerne haben zunehmend
Schwierigkeiten durch Portfolioankäufe zu wachsen. Es fehlt das
passgenaue Produkt", so Kortmann. Ihnen bleibe bei der aktuellen
Marktlage lediglich die Option internationalen Wachstums, wie es etwa
durch die Vonovia in Österreich realisiert würde, oder die
Bestandsentwicklung inklusive dem Ankauf von Projektentwicklungen.
"Bei Projektentwicklungen stehen die Konzerne in großer Konkurrenz zu
Banken, Versicherungen, Pensionsfonds bzw. den deutschen
Spezialfonds. Diese Investorengruppen haben im ersten Quartal mehr
als 1,7 Mrd. Euro aufgebaut und sind in der Lage, durch ihre langen
Investitionshorizonte hohe Preise aufzurufen. Wohnimmobilien gelten
bei ihnen als Ersatz für fixed income investments mit begrenztem
Risiko, wie etwa bei Staatsanleihen", sagt Konstantin Kortmann. Und
der Wohnungsinvestmentexperte ergänzt: "An dieser Entwicklung wird
einer der Hauptreiber des Wohnungsmarktes deutlich: Solange die
Zinsen innerhalb der Eurozone nicht wesentlich ansteigen, bleibt für
langfristig orientierte Investoren der stabile deutsche Wohnungsmarkt
mit seinen berechenbaren Mieterträgen und dem geringen Neubauvolumen
weiterhin ein attraktives Investitionsziel. Unter weiterer
Berücksichtigung der spezifischen Wohnprodukte wie Mikrowohnen, das
insbesondere auch für internationale Investoren interessant ist, kann
davon ausgegangen werden, dass das Transaktionsvolumen auch 2018 ein
Niveau von mehr als 15 Mrd. Euro erreichen wird. Denn auch wenn die
handelbaren Portfolios knapp bleiben werden: das Preisniveau wird
weiter steigen."

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens
10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen
mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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