Steigende Preise treiben Immobilienumsätze auf neue Höchstwerte - mehr als eine Viertel Billion Euro Umsatz in 2018 erwartet (FOTO)

Hamburg (ots) -

- Bundesweit knapp 907.000 Verkäufe zu 239,7 Mrd. Euro in 2017
- Umsatzrekorde über alle Marktsegmente hinweg
- Anhaltende Preisdynamik bei leicht rückläufigen
Transaktionszahlen
- Weiter steigende Umsätze für 2018 und 2019 prognostiziert

Mit Verkäufen im Wert von 239,7 Mrd. Euro wurde im Jahr 2017 ein
neuer Rekordumsatz am deutschen Immobilienmarkt erzielt. Das geht aus
der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als
einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der
Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. "Die Dynamik am
Immobilienmarkt ist ungebrochen, 2017 war bereits das sechste
Rekordjahr in Folge", sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA®
verantwortlich. "Seit dem Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise hat
sich das Umsatzvolumen in Deutschland mehr als verdoppelt." In 2017
lag der Geldumsatz 109 % über dem Niveau des Jahres 2009 und 6 %
höher als in 2016. Die Zahl der Transaktionen war dagegen nach drei
Jahren des Anstiegs erstmals wieder rückläufig, bundesweit wurden
knapp 907.000 Kauffälle registriert - 2 % weniger als noch in 2016.

Wohnimmobilien dominieren Marktgeschehen, deutlicher Anstieg der
Baulandpreise

Auch in 2017 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das
Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit
Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im
Wert von rund 170,8 Mrd. Euro gehandelt. Der Geldumsatz mit
Wohnimmobilien hat sich damit seit 2009 um 94 % erhöht, gegenüber
2016 ergibt sich eine Steigerung von 5 %. Besonders positiv haben
sich in 2017 die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern und baureifem
Wohnbauland entwickelt, das Umsatzvolumen legte jeweils um 11 % zu,
auf 29,9 bzw. 17,7 Mrd. Euro. Während jedoch die Zahl der Kauffälle
von Mehrfamilienhäusern um 1 % auf rund 38.300 gestiegen ist, ging
die Zahl der Wohnbaulandverkäufe in 2017 das zweite Jahr in Folge um
1 % zurück - am Jahresende standen rund 103.900 Transaktionen zu
Buche. "Das schwache Transaktionsaufkommen ist Ausdruck der seit
Jahren festzustellenden und sich verschärfenden Flächenknappheit.
Angesichts der hohen Wohnungsnachfrage ist es überaus bedenklich,
dass sich die Wohnbaulandverkäufe seit Jahren um die Marke von
100.000 Kauffällen bewegen. Im Langfristvergleich ist das ein äußerst
geringes Niveau, noch in den Neunzigerjahren waren es jährlich im
Schnitt 180.000 Verkäufe und zu Beginn des Jahrtausends immerhin noch
140.000", mahnt Marktanalyst Sebastian Wunsch. Folgerichtig hat sich
die Preisentwicklung beim Bauland in 2017 dynamisiert, nach
Preisanstiegen um 6 % in 2015 und um 5 % in 2016, verteuerte sich der
Quadratmeter Wohnbauland im vergangenen Jahr im bundesweiten Schnitt
um 11 %. Vielerorts waren jedoch noch wesentlich kräftigere
Preissprünge zu verzeichnen. "Das Bauland ist der Flaschenhals für
den Wohnungsbau und eine wichtige Stellschraube für die
Erschwinglichkeit des Wohnens. Insbesondere die Schaffung von
bezahlbarem Wohnraum wird durch die hohen Grundstückspreise in
zunehmenden Maße erschwert", so Wunsch weiter.

Rückläufige Verkaufszahlen bei Eigentumswohnungen, schwächelnder
Neubau

Auch an den beiden umsatzstärksten Teilmärkten - den Märkten für
Eigentumswohnungen und Eigenheime - ist der Geldumsatz in 2017
gestiegen. Wenngleich die Umsatzvolumina mit 62,7 Mrd. im Bereich
Eigentumswohnungen und 60,5 Mrd. Euro bei Ein- und
Zweifamilienhäusern jeweils neue Rekordwerte erreichten, fielen die
Steigerungsraten im Vergleich mit den übrigen Marktsegmenten
moderater aus (+2 % bzw. +4 %). Sowohl im Bereich Eigentumswohnungen
als auch im Eigenheimsegment hat sich die Preisentwicklung, mit
Steigerungsraten von 6 bzw. 5 % in 2017, im Vergleich zu den
Vorjahren leicht abgeschwächt. Hauptursächlich für die im Vergleich
zu den Vorjahren abnehmende Umsatzdynamik waren die jeweils
rückläufigen Transaktionszahlen. Die Zahl der Eigenheimverkäufe ist
das zweite Jahr in Folge um 1 % zurückgegangen, auf rund 243.400 in
2017. Mit knapp 315.100 Transaktionen in 2017 war der rückläufige
Trend bei Eigentumswohnungen noch ausgeprägter (-4 % im
Vorjahresvergleich). "Der Rückgang bei den Wohnungsverkäufen ist in
erster Linie auf die stark rückläufigen Neubautransaktionen
zurückzuführen, diese haben das Segment der Eigentumswohnungen in den
vergangenen Jahren maßgeblich gestützt. In 2017 gab es einen
regelrechten Einbruch der Erstverkäufe um rund 12 % und das obwohl
sich die Genehmigungszahlen von Eigentumswohnungen in den letzten
Jahren auf einem hohen Niveau bewegten", sagt Sebastian Wunsch. Eine
Rolle spielen in diesem Zusammenhang die zunehmend längeren
Bauzeiten, einerseits das Resultat immer großvolumigerer und
aufwändigerer Bauvorhaben, andererseits auch bedingt durch wachsende
Kapazitätsengpässe im Baugewerbe. So lagen in 2017 im bundesweiten
Schnitt rund 25 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung von
Bauvorhaben mit Eigentumswohnungen, zehn Jahre zuvor waren es noch
durchschnittlich 22 Monate. Mancherorts verlängerte sich die sog.
Abwicklungsdauer jedoch noch wesentlich stärker, so zum Beispiel in
der Bundeshauptstadt. Mit jährlich mehr als 20.000 Transaktionen ist
Berlin der mit Abstand wichtigste Markt für Eigentumswohnungen in
Deutschland. "Es dauert immer länger, bis genehmigte Wohnungen am
Markt ankommen. Derzeit liegen in Berlin durchschnittlich 35 Monate
zwischen der Genehmigung einer Neubaueigentumswohnung und der
Fertigstellung - in 2008 waren es noch 23 Monate", erläutert Wunsch.
Zudem wirken die knappen Kapazitäten preistreibend: Im Rahmen der
IMA® erfasst GEWOS jedes Jahr die realisierten Transaktionspreise für
erstverkaufte Neubauwohnungen, die anliegende Tabelle 1 liefert
Informationen zu dem Preisniveau sowie der Preisentwicklung für die
15 bevölkerungsreichsten deutschen Städte.

Prognose: Mehr als eine Viertel Billion Euro Umsatz in 2018,
weiterer Umsatzrekord in 2019

Für das laufende Jahr erwartet GEWOS, dass der deutsche
Immobilienmarkt erstmals die Umsatzmarke von einer Viertel Billion
Euro knackt. Am Jahresende 2018 dürfte sich das bundesweite
Umsatzvolumen auf rund 251,1 Mrd. Euro belaufen, dies entspricht
einer Steigerung um 5 % gegenüber dem Vorjahr. Auch für 2019 geht
GEWOS von weiter steigenden Investitionen in Wohn- und
Gewerbeimmobilien aus: Mit Transaktionen im Wert von insgesamt rund
262,1 Mrd. Euro wird ein weiterer Umsatzrekord für den deutschen
Immobilienmarkt vorhergesagt.

Sowohl in 2018 als auch in 2019 wird nach der Prognose von GEWOS
der weit überwiegende Teil des deutschen Immobilienumsatzes mit
Wohnimmobilien generiert. "Der anhaltend hohen Nachfrage nach
Wohnimmobilien von Selbstnutzern wie auch Kapitalanlegern steht
weiterhin ein zu geringes Angebot gegenüber, mit der Folge weiter
steigender Preise und Umsätze", fasst Marktanalyst Wunsch die
aktuelle Situation zusammen. "Während der Wohnungsbau auf der Stelle
tritt, wächst die Bevölkerung - getragen von der immer noch hohen
Zuwanderung nach Deutschland - weiter, trotz leichter Eintrübungen
zeigt sich die Konjunktur robust, die Lage am Arbeitsmarkt ist so gut
wie noch nie seit der Wiedervereinigung, auch die Einkommen steigen
stetig", so Wunsch. Darüber hinaus stagnieren die Zinsen für
Wohnungsbaukredite auf niedrigem Niveau: "Die
Finanzierungsbedingungen für den Immobilienerwerb sind weiterhin sehr
attraktiv und sie werden es auch mittelfristig bleiben", sagt Wunsch.
Nach Daten der Bundesbank liegen die Zinsen für neue, längerfristige
Kredite aktuell bei rund 2 % - noch vor zehn Jahren waren es mehr als
5 % und Anfang der Neunzigerjahre phasenweise mehr als 10 %. Im
Zusammenspiel dieser Faktoren erwartet GEWOS, dass die Umsätze mit
Wohnimmobilien weiter steigen, um 6 % in 2018 auf rund 181,0 Mrd.
Euro und um weitere 5 % in 2019 auf dann 190,1 Mrd. Die Preisdynamik
dürfte sich leicht abschwächen, jedoch auch im laufenden und im
kommenden Jahr bestimmend für die Marktentwicklung bleiben. Die
Kauffälle von Wohnimmobilien dürften jeweils in etwa das Niveau aus
2017 erreichen.

Deutliche Zuwächse im Mehrfamilienhaussegment und beim Wohnbauland

"Insbesondere für das Mehrfamilienhaussegment und den Teilmarkt
für Wohnbauland erwarten wir in 2018 weitere deutliche Umsatzzuwächse
von jeweils rund 9 %", kommentiert Wunsch. "Die Bautätigkeit zieht im
Geschosswohnungsbau weiter an, besonders groß ist die Nachfrage nach
Mietwohnungen. Das spiegelt sich auch bereits in den
Transaktionszahlen, die uns aus dem laufenden Jahr vorliegen, wider."
GEWOS prognostiziert, dass die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in
2018 um 3 % zunehmen, die Wohnbaulandverkäufe dürften in etwa das
Vorjahresniveau erreichen. In 2019 dürfte sich die Umsatzentwicklung,
mit Steigerungsraten von 5 % bei Mehrfamilienhäusern und 6 % beim
Wohnbauland, jeweils leicht abschwächen.

Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen wird nach der Prognose von
GEWOS im laufenden und im kommenden Jahr das umsatzstärkste Segment
am deutschen Immobilienmarkt bleiben. GEWOS geht davon aus, dass sich
die Kauffallzahlen in etwa auf dem Niveau von 2017 stabilisieren
werden und die Umsätze wieder etwas kräftiger zulegen - um 4,5 % in
2018 und um 5,4 % in 2019. Neben allgemein weiter anziehenden Preisen
sind hierfür auch neuerliche Impulse aus dem Bereich der
Neubautransaktionen verantwortlich. Die Zahl der
Eigenheimtransaktionen dürfte in 2018 in etwa stabil bleiben, für
2019 wird ein Rückgang der Verkäufe um 1 % vorausgesagt. Im
langfristigen Vergleich erreicht das Transaktionsaufkommen im
Eigenheimsegment damit aber weiterhin ein sehr hohes Niveau. Das
Umsatzvolumen dürfte in 2018 bei rund 63,8 Mrd. Euro (+5 %) und in
2019 bei rund 66,5 Mrd. Euro liegen (+4 %).

Tab. 1: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen (Neubau/Erstverkauf)
seit 2008

Stadt Kaufpreis 2017, Veränderung 08-17 Veränderung 16-17
Euro/m² in % in %
München 7.400 103 3
Stuttgart 5.900 108 8
Frankfurt/Main 5.300 73 11
Berlin 5.100 116 12
Hamburg 4.900 71 10
Münster 4.500 86 6
Nürnberg 4.400 86 10
Düsseldorf* k.A. k.A. k.A.
Hannover 4.300 73 4
Köln 4.200 75 4
Bremen 4.000 69 2
Bonn 4.000 60 12
Leipzig 3.700 68 6
Dresden 3.300 59 7
Essen 3.300 45 9

Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, GEWOS
*k.A., da geringe Zahl an Erstverkäufen in 2017

Über die Immobilienmarktanalyse IMA®:

GEWOS erfasst mit der Immobilienmarktanalyse IMA® jährlich für
alle Stadt- und Landkreise Deutschlands die abgeschlossenen
Grundstückskaufverträge und die mit diesen Verträgen verbundenen
Geldumsätze. Damit ist die IMA® die einzige umfassende Analyse des
Kaufgeschehens von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, deren
Ergebnisse flächendeckend in tiefer regionaler Differenzierung auf
tatsächlichen Verkäufen beruhen. In die aktuelle Analyse sind rund
907.000 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2017 eingeflossen. Ergänzend
zur Analyse des Transaktionsgeschehens des jeweils abgelaufenen
Jahres, beinhaltet die IMA® fundierte Prognosen für das laufende und
das kommende Jahr auf Basis umfangreicher Zeitreihen - jeweils in
kleinräumiger Gliederung und differenziert nach sektoralen
Teilmärkten.

Über GEWOS:

Als unabhängiges Beratungs- und Forschungsinstitut berät GEWOS
seit 50 Jahren private und öf-fentliche Unternehmen der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft, Banken, Bausparkassen und Versicherungen,
Kammern und Verbände sowie die öffentliche Hand. In unseren Büros in
Hamburg und Berlin entwickeln wir für unsere Kunden maßgeschneiderte
und praxisnahe Entscheidungsgrundlagen und Zukunftsstrategien. Unser
Tätigkeitsspektrum reicht von der Erhebung und Analyse
immobilienwirtschaftlicher Daten über die Erstellung von
Mietspiegeln, Schlüssigen Konzepten, Wohnungsmarkt- und
Stadtentwicklungskonzepten bis hin zur wohnungswirtschaftlichen
Strategieentwicklung und zum Qualitätsmanagement.

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