Flächenumsatz in den Büroimmobilienmärkten der Big 7 sinkt - Mieten steigen weiter

Frankfurt (ots) - Die Stimmung in der deutschen Wirtschaft hat
sich zum Jahresende 2018 eingetrübt. Ende November ist der
ifo-Geschäftsklimaindex zum dritten Mal in Folge gesunken, allerdings
von einem hohen Niveau herkommend. Sowohl die Beurteilung der
aktuellen Lage war schlechter als auch die Erwartungen. Dennoch:
Führende Institute rechnen im neuen Jahr mit einem anhaltenden
Aufwärtstrend. Auch wenn das Wirtschaftswachstum angesichts der
zunehmenden Risiko- und Abkühlungsfaktoren nicht mehr ganz so stark
ausfallen dürfte, rechnet derzeit kein einziges Institut mit einer
Rezession im Jahr 2019. "Mit Argusaugen und einer Portion Nervosität
blicken aber insbesondere die exportorientierten Unternehmen über den
Kanal nach London und über den großen Teich nach Washington. Sowohl
ein 'No-Deal-Szenario' im Brexit-Gezerre als auch eine Erhöhung der
Einfuhrzölle im Gefolge einer Verschärfung des Handelsstreits
zwischen den USA und China stellen die beiden gefährlichsten
Brandherde für die deutsche Konjunktur dar", so Timo Tschammler, CEO
JLL Germany.

Das Bruttoinlandsprodukt soll laut Consensus Forecast 2018 um real
1,8 % und damit leicht unter dem Wert der vorangegangenen zwei Jahre
wachsen. Für 2019 wird ein weiter leicht reduziertes Wachstum in Höhe
von 1,6 % erwartet. Der Arbeitsmarkt sendet aber weiterhin positive
Signale und trotzt damit der abflauenden Konjunktur. 2018 hatten 44,8
Millionen Menschen in Deutschland einen Job, die Zahl der
Beschäftigten kletterte im vergangenen Jahr auf den Rekordstand der
Wiedervereinigung im Jahr 1991. Nach vorläufigen Berechnungen sorgte
eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung
sowie die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte für diese positive
Entwicklung. Verglichen mit 2017 nahm die Erwerbstätigkeit um 562.000
Personen oder 1,3 Prozent zu. Insgesamt setzte sich der nun seit 13
Jahren anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit fort, wobei besonders
im Dienstleistungssektor neue Jobs geschaffen wurden.

Büroflächenumsatz gesunken, verbleibt aber auf hohem Niveau

Aufgrund wachsender Beschäftigtenzahlen ist auch die
Büroflächennachfrage der Unternehmen hoch. Im Gesamtjahr 2018 lag das
Büroflächenumsatzvolumen in den Big 7 bei knapp 4 Mio. m². Das
vergangene Jahr reihte sich somit auf Platz 2 in der ewigen Statistik
hinter dem Jahr 2017 ein, das Minus fiel mit 6,5% allerdings moderat
aus. Und es gilt zu relativieren: "Der Umsatzrückgang ist angesichts
des Beschäftigungswachstums nicht auf eine nachlassende
Expansionstätigkeit oder eine erlahmte Umzugsbereitschaft der
Unternehmen zurückzuführen. Vielmehr konnten einige geplante Umzüge
aufgrund eines nicht vorhandenen Angebotes an passenden Büroflächen
nicht realisiert werden. Diesen Zusammenhang belegt auch die
gestiegene Nettoabsorption, die sich im Gesamtjahr und in der
Aggregation über die Big 7 auf 1,2 Mio. m² belief. Sie liegt damit
noch einmal um 10% über dem Vorjahresniveau und gleichzeitig auf dem
höchsten Stand der letzten 5 Jahre - trotz steigender
Flächeneffizienz bei Neuanmietungen und folglich weniger Fläche pro
Arbeitsplatz", so Tschammler.

Tschammler weiter: "Im Blick voraus auf 2019 ist ein weiterer
Rückgang des Büroflächenumsatzes abzusehen. Primär weiterhin zunächst
aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit, im Laufe des Jahres könnte
sich allerdings in Folge einer weiteren konjunkturellen Abschwächung
ein zusätzlicher Nachfragerückgang einstellen. Dies muss vor dem
Hintergrund der aktuell labilen und unsicheren Konjunkturaussichten
im Konjunktiv formuliert werden. Wir sind uns aber sicher, dass das
Umsatzniveau zum Jahresende 2019 im historischen Kontext allerdings
auf einem hohen Niveau bleiben wird."

Mit Blick auf die einzelnen Märkte vollzieht sich der
Umsatzrückgang in sechs der sieben Immobilienhochburgen. Einzig in
Düsseldorf konnte ein Umsatzwachstum gegenüber 2017 auf 415.000 m²
konstatiert werden (+ 6%). Angeführt wird die Umsatzstatistik aber
auch 2018 von München und Berlin. In der bayerischen Landeshauptstadt
wurde die Millionen-Schallmauer mit 975.000 m² auch 2018 knapp
verpasst, der Rückgang gegenüber 2017 fiel mit 2% relativ milde aus.
Etwas deutlicher reduzierte sich der Umsatz in der deutschen
Hauptstadt. Die nun registrierten knapp 842.000 m² entsprechen einem
Rückgang von fast 11% gegenüber 2017. Prozentual den stärksten
Rückgang musste allerdings Stuttgart mit fast 16% hinnehmen.
"Sicherlich kein Zufall, dass sowohl Stuttgart als auch Berlin über
die geringsten Leerstandsquoten verfügen, deshalb gilt es auch hier
zu betonen, dass der Umsatzrückgang nicht auf ein nachlassendes
Anmietungsinteresse der Unternehmen zurückzuführen ist, sondern
schlicht auf mangelndes Flächenangebot", betont Helge Scheunemann,
Head of Research JLL Germany.

Marktbedeutung flexibler Büroflächenbetreiber steigt, sinkende
Leerstände verhindern stärkere Expansion

Bereits im Vorjahr zeigte sich die Umsatzstärke von Anbietern
flexibler Büroarbeitsplätze. Auch 2018 hält deren Expansionstätigkeit
an. Der Anteil dieser Branche am Flächenumsatz beträgt wie im Vorjahr
6 % - in Toplagen (CBD) sind es sogar 16 %. "Allerdings: Die
Flächenknappheit in Toplagen erschwert auch deren Expansionspläne.
Bei einem höheren Angebot würden die Umsätze deutlich höher
ausfallen", so Scheunemann.

Die Problematik sinkender Leerstände betraf im vergangenen Jahr
natürlich alle Unternehmen und Branchen und hat sich wie ein roter
Faden durch das Jahr gezogen. Die Leerstandsquote in den Big 7
notiert am Jahresende bei 3,6 % und damit 1,1%-Punkte niedriger als
Ende 2017. In jeder der Big 7 reduzierte sich das Leerstandsvolumen
in der 12-Monatsbetrachtung im zweistelligen Prozentbereich mit den
signifikantesten Rückgängen in Berlin und Köln. So liegt die Quote
Ende Dezember in Berlin bei nur noch 2% und auch in Stuttgart zeigt
sie sich mit 2,2% nur marginal höher. Mittlerweile rutschte der
Leerstand auch in München unter die 3%- und in Hamburg unter die
4%-Marke. "Die Flächenknappheit in einigen Teilmärkten wirkt seit
geraumer Zeit als starkes Hemmnis für die unternehmerische
Entwicklung. In sechs Münchener und je drei Berliner und Stuttgarter
Teilmärkten liegt die Leerstandsquote mittlerweile teils deutlich
unter 1%", erklärt Helge Scheunemann.

Scheunemann weiter: "Teilweise sind das bereits dramatische
Flächenengpässe und es stellt sich die Frage, ob die Leerstände noch
weiter sinken können. Unter Berücksichtigung der aktuellen
Fertigstellungszahlen für 2019 gehen wir davon aus, dass die Quoten
auch im laufenden Jahr noch einmal leicht nachgeben und in der
Aggregation auf 3,5% sinken werden. Mittelfristig deutet sich aber
ein Richtungswechsel an und in Stuttgart und München erwarten wir
sogar wieder leicht steigende Leerstände."

Fertigstellungen wachsen nur moderat und geplante Entwicklungen
verschieben sich

Die Bürofertigstellungen sind im Gesamtjahr 2018 um knapp 8% auf
927.000 m² gegenüber 2017 gestiegen. Die höchsten Volumina entfielen
dabei auf München mit fast 300.000 m² und Berlin mit 147.000 m².
Eigentlich sollte das Neubauvolumen in den nächsten zwei Jahren
wieder deutlich anziehen, doch die aktuellen Auswertungen zeigen
erneut signifikante zeitliche Verschiebungen der Projekte. So werden
2019 nur noch 1,68 Mio. m² an Neubauflächen erwartet (anstatt der
noch zum Herbst prognostizierten 1,8 Mio. m²) und auch für 2020 sank
das projektierte Volumen um rund 200.000 m² auf nunmehr knapp 2,1
Mio. m². "Angesichts der niedrigen Leerstandsquoten sollte doch nun
eigentlich die Stunde der Projektentwickler schlagen. Doch die hohe
Auslastung der Baubranche, der Fachkräftemangel, die langen
Genehmigungszeiten und die immer weiter steigenden Ausbau- und
Baukosten behindern die Realisierung von geplanten Vorhaben. Und wenn
neue Flächen fertiggestellt werden, sind diese oftmals bereits durch
Vorvermietungen belegt", berichtet Timo Tschammler. So sind von den
anvisierten 1,68 Mio. m² in diesem Jahr nur noch etwa 481.000 m² frei
(29%). Für 2020 sind es aktuell noch rund 60%, die für potenzielle
Mieter zur Verfügung stehen. Tschammler weiter: "Sollte die
Nachfragedynamik in den kommenden Wochen und Monaten aber anhalten,
ist zu erwarten, dass sich dieser noch freie Flächenanteil schnell
reduzieren wird."

Mietpreise haben kräftig angezogen - weiteres Wachstum zu erwarten

Das seit geraumer Zeit bestehende Ungleichgewicht zwischen
Nachfrage und Flächenangebot in Form eines hohen
Nachfrageüberschusses hat bereits seit 2010 zu steigenden Mietpreisen
in den Big 7 geführt. Allein 2018 betrug der Anstieg in der
Aggregation über alle Big 7 hinweg 6,4%. Dabei zeigten alle sieben
deutschen Immobilienhochburgen einen Zuwachs. Spitzenreiter im
12-Monatsvergleich sind Berlin (+13,3 %) und Köln (+6,8 %). Auch 2019
wird das Wachstum - dann allerdings mit verminderter Stärke (3,5%) -
anhalten. "Und Ende des Jahres könnte es sein, dass München Frankfurt
in Bezug auf die Miete als teuersten Büromarkt ablösen wird",
vermutet Timo Tschammler.

Stärker noch als in den zentralen Innenstadtlagen der Städte, wo
in der Regel die Spitzenmieten erzielt werden, zogen die Mietpreise
in sekundären Lagen an. In den letzten 5 Jahren wurden für Zweit- und
Drittlagen mit 23% bzw. 26% deutlich stärkere Zuwächse generiert als
in den Toplagen, wenn auch von einem niedrigeren Ausgangsniveau
herkommend. Dennoch zeigt diese Analyse, dass Teilmärke abseits von
Prime durchaus attraktive Alternativen für Büronutzer darstellen.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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