Wenn Mieter weichen müssen / Eigenbedarfskündigungen als wichtiges Instrument für Eigentümer (FOTO)

Berlin (ots) -

Die Möglichkeit, gegebenenfalls in seine eigene, bislang
vermietete Immobilie einziehen zu können, hat der Gesetzgeber
ausdrücklich vorgesehen. Dazu gibt es das Instrument der
Eigenbedarfskündigung. Voraussetzung ist die Tatsache, dass der
Eigentümer selbst, ein naher Verwandter oder Haushaltsangehöriger den
Wohnraum benötigt und dies im Kündigungsschreiben auch klar benannt
wird.

In der Praxis gibt es wegen der Eigenbedarfskündigung immer wieder
rechtlichen Ärger. Mieter bestreiten zum Beispiel häufig, dass
überhaupt ein echtes Interesse an Eigennutzung vorliegt. Sie
vermuten, diese Art der Kündigung sei nur vorgeschoben, um die
Immobilie besser weiterverwerten zu können. Der Infodienst Recht und
Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe Urteile deutscher
Gerichte zu diesem Thema gesammelt.

Ein sehr hohes Lebensalter kann Mieter vor der
Eigenbedarfskündigung schützen. So scheiterte ein Eigentümer in
Berlin mit seinem Ansinnen, ein 87 und 84 Jahre altes Paar aus seiner
Wohnung zu entfernen. Die Betroffenen verwiesen darauf, das sei ihnen
wegen ihres Gesundheitszustandes, ihres hohen Alters und ihrer
sozialen Verwurzelung in der Gegend nicht zuzumuten. Das Landgericht
Berlin (Aktenzeichen 67 S 345/18) akzeptierte diese Härtegründe. Wenn
der Vermieter nicht seinerseits besonders gewichtige Nachteile
erleide, falls er das Objekt nicht beziehen könne, dann müsse er
verzichten. Hier sei das nicht der Fall gewesen, er habe schließlich
nicht einmal eine ganzjährige Nutzung beabsichtigt.

Ein Eigentümer sollte sich zum Zeitpunkt der Vermietung gründlich
überlegen, ob in absehbarer Zeit bei ihm vielleicht eine
Selbstnutzung in Frage kommen könnte. Eine Eigenbedarfskündigung kann
nämlich rechtsunwirksam sein, wenn sie allzu rasch auf den
Vertragsabschluss folgt und sich der Anlass damals bereits
abzeichnete. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 233/12)
musste prüfen, ob das nach drei Jahren noch gegeben sein könnte. Das
verneinten die Richter zwar, stellten damit aber auch klar, dass der
problematische Zeitraum bei weniger als drei Jahren liegt.

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der
Eigentümer zwar eine berechtigte Person vorweisen kann, diese aber
offensichtlich nur als Platzhalter vorgeschoben wird. In einem Fall
vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 214/15) ging es um
eine solche Konstellation. Die Mieter warfen dem Eigentümer vor,
Verkaufsabsichten gehegt und seinen Neffen nur deswegen die Wohnung
überlassen zu haben, um das Objekt später leichter verkaufen zu
können. Der BGH konnte diese Argumente nachvollziehen.

Ein Profifußballer, der im Ausland arbeitete, hatte den Wunsch, in
seiner Freizeit (vor allem während der mehrmonatigen Winterpause) mit
seiner Familie in einer ihm gehörenden Eigentumswohnung zu leben und
sprach deswegen der Mieterin die Eigenbedarfskündigung aus. Diese
hielt das Ansinnen für vorgeschoben und räumte die Wohnung nicht. Das
Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 7411/714) vernahm die Ehefrau
(Mutter eines kurz zuvor geborenen gemeinsamen Kindes) und kam zu der
Überzeugung, dass hier tatsächlich eine nachvollziehbare
Nutzungsabsicht vorliege.

Eine ungewöhnliche Form des Eigenbedarfs liegt vor, wenn eine
Trennung von Ehepartnern der Anlass dafür ist. Ein Mann -
verheiratet, zwei Kinder - kündigte seinen Mietern mit der
Begründung, er wolle wegen andauernder Beziehungsprobleme nunmehr
seine eigene Wohnung beziehen. Das konnte er vor dem Landgericht
Heidelberg (Aktenzeichen 5 S 42/12) mit einer Aussage der
Noch-Ehefrau belegen. Diese bestätigte, das Zusammenleben sei "kaum
mehr auszuhalten". Zudem akzeptierte das Gericht das Argument des
Eigentümers, dass ihm die vermietete Wohnung monatlich nur knapp 400
Miete einbringe, er selbst aber vergleichbaren Wohnraum nur für
deutlich mehr Geld erhalten könne.

Es ist durchaus möglich, dass ein Vermieter gegenüber dem Mieter
von vorneherein darauf verzichtet, Eigenbedarf geltend zu machen.
Dann sollte allerdings dieser Verzicht, wie der Mietvertrag selbst,
unmissverständlich schriftlich niedergelegt sein. In jedem Falle, so
beschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 223/06), sei das
bei einem Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum
als ein Jahr erforderlich.

Wenn der Eigentümer über eine weitere, im selben Haus oder
derselben Anlage liegende Wohnung verfügt, die gerade leer steht,
dann muss er diese dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter
anbieten. Grundsätzlich bestehe eine solche "Anbietpflicht",
entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 311/02). Das
gelte zumindest dann, wenn bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist
eine solche Wohnung frei werde. Genau das hatte der Eigentümer nicht
getan und das Objekt stattdessen an eine andere Person vermietet. Das
führte zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.

Der Schwager (die Schwägerin) des Eigentümers zählt nicht im
eigentlichen Sinne zu der Gruppe von Angehörigen, die eine
Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Darunter fallen nähere
Angehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister. Doch wenn ein
besonders enger Kontakt des Vermieters zu seinem Schwager besteht,
dann kann nach Überzeugung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen VIII
ZR 247/08) ausnahmsweise ein Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Manchmal schließen die Parteien im Zusammenhang mit einem
Eigenbedarfsverfahren einen Vergleich. Was aber geschieht, wenn sich
nach einem solchen Vergleich der ursprünglich genannte
Kündigungsgrund als vorgetäuscht erweist? Dann kommt es laut
Amtsgericht München (Aktenzeichen 474 C 19752/11) darauf an, ob mit
dem Vergleich ohne Rücksicht auf den Wahrheitsgehalt tatsächlich ein
Schlussstrich gezogen werden sollte. War das beabsichtigt, dann
scheiden spätere Schadenersatzansprüche des gekündigten Mieters aus.

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