Immobilien nachgefragt wie noch nie - Neuer Transaktionsrekord am deutschen Investmentmarkt zum Ende eines "Jahrzehnts der Immobilie"

Frankfurt (ots) - Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als
"Jahrzehnt der Immobilie" in die Geschichtsbücher eingehen. Denn die positive
Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch im Jahr 2019 nicht nur fortgesetzt,
sondern im Schlussspurt nochmals ein fulminantes Feuerwerk an Abschlüssen
hingelegt, was in dieser Form und Dynamik kaum zu erwarten gewesen war. "Der
Markt blickt damit auf einen mittlerweile zehn Jahre andauernden Aufschwung
zurück und selbst die allgegenwärtigen Risiken haben dem 'Run' auf deutsche
Immobilien keinen Abbruch getan. Trotz der bitteren Realität geopolitischer
Konflikte, des globalen Handelsstreits und des Brexit, Terror, Krieg und Flucht.
Dieser Tatsachen ungeachtet haben selbst kleine positive Signale im Streit
zwischen China und den USA etwa oder die definitive Unumkehrbarkeit des
Austritts der Briten aus der Union, einen solchen Motivationseffekt ausgelöst,
dass zunächst ungewisse Transaktions- und Investitionsprozesse dann doch
realisiert wurden", kommentiert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: "Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint
die Immobilie als Anlageprodukt für institutionelle Investoren nahezu
alternativlos. Und immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten
sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten."

In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über
800 Mrd. Euro aus, die wieder neu angelegt werden müssen. Die bisherige
Verzinsung dieser Staatsanleihen liegt bei rund drei Prozent im Schnitt und
damit deutlich oberhalb dessen, was aktuell mit Staatsanleihen an Rendite zu
verdienen ist. "Ein Teil dieses Kapitals dürfte in Immobilien angelegt werden,
d.h. die Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt wird auch in den nächsten
Jahren hoch bleiben", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und
laut der aktuellen PwC/ULI Umfrage wollen mehr als die Hälfte der befragten
europäischen Investoren ihre Immobilienbestände 2020 weiter ausbauen, deutsche
Immobilien werden hierbei eine zentrale Rolle einnehmen. "Deutschland hat
aufgrund seiner föderalen Struktur und der nach wie vor vorhandenen
wirtschaftlichen und politischen Stabilität gute Voraussetzungen, um auch in
diesem Jahr weit oben auf der Einkaufsliste internationaler und einheimischer
Investoren zu stehen", betont Timo Tschammler.

Transaktionsvolumen* mit bestem Jahr aller Zeiten

Ein Jahresendfeuerwerk bescherte dem deutschen Investmentmarkt ein neues
Rekordergebnis. Allein das vierte Quartal war mit 34,0 Mrd. Euro so stark wie
noch nie ein Quartal zuvor (bisheriger Rekord 26,5 Mrd. Euro im Q4 2016). In den
letzten drei Monaten des Jahres wurden allein 73 Transaktionen im dreistelligen
Mio.-Euro-Bereich bzw. sogar im Milliardenbereich abgeschlossen. "Damit
bilanziert das Gesamtjahr 2019 ein Transaktionsvolumen inklusive Living in Höhe
von 91,3 Mrd. Euro mit insgesamt 187 Transaktionen jenseits der 100 Mio.
Euro-Grenze", so Helge Scheunemann.

Nachdem zum Ende des dritten Quartals das Volumen noch in etwa auf Vorjahreskurs
lag, kann nun ein deutliches Plus von 16 Prozent gegenüber 2018 verbucht werden.
"Dass so viele Transaktionen noch kurz vor Toresschluss über die Ziellinie
getragen wurden, war in dieser Menge nicht zu erwarten und führte im Ergebnis
dazu, dass unsere Prognose deutlich übertroffen wurde. Und die schiere Menge an
Transaktionen scheint auf den ersten Blick auch die These zu widerlegen, dass es
kein adäquates Angebot an Immobilien gibt und dass die sogenannte 'Wall of
Money' gar nicht befriedigt werden könne", so Tschammler. Und weiter: "Das
Argument eines eklatanten Angebotsmangels gilt grundsätzlich noch immer, denn
allein auf die 21 großvolumigen Transaktionen mit jeweils mehr als 500 Mio. Euro
entfallen mit fast 23 Mrd. Euro rund ein Viertel des Gesamtvolumens. Diese
extreme Ballung der Nachfrage ist außerordentlich und neben den direkten
Investitionen gewinnt deswegen der Weg über den Kapitalmarkt eine immer größere
Bedeutung für Investoren. Unternehmensbeteiligungen bzw. Übernahmen oder der
Erwerb von Aktienpaketen bieten eine interessante und lohnenswerte Alternative,
um sich in Zeiten eines knappen Angebots Immobilieneigentum zu sichern. Auf
indirekte Investments entfallen insgesamt ca. 12 Mrd. Euro."

Ganz vorne auf der Transaktionsliste stand zum Jahresende der Verkauf der
Immobilien von Dream Global an Blackstone. Der Anteil der deutschen Immobilien
liegt bei rund 3,2 Mrd. Euro. Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen 62
Prozent des Gesamtvolumens (56,2 Mrd. Euro). Weiter an Boden gewonnen haben
Portfolioverkäufe, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten
Unternehmensübernahmen. Ihr Jahresergebnis liegt bei rund 35 Mrd. Euro, im
Jahresvergleich ein Plus von 24 Prozent.

Büroimmobilien bleiben nachfragestärkste Assetklasse, Alternativen sind aber
begehrter

Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominieren auch 2019 den deutschen
Investmentmarkt. Rund 40 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in die
Assetklasse Büro und weitere 24 Prozent in die Assetklasse Living. Angesichts
der immer herausfordernderen Suche nach renditestarken Immobilien erhalten
allerdings alternative Assetklassen wie beispielsweise Gesundheits- oder
Pflegeimmobilien ein immer stärkeres Gewicht.

Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen
Anteil von 12 Prozent. "Es fehlen insbesondere großvolumige Shopping
Center-Transaktionen. Fachmarktprodukte, vor allem mit Lebensmittelankern, sind
dagegen nach wie vor bei Investoren begehrt. Grundsätzlich werden
Einzelhandelsimmobilien aber nach wie vor kritisch gesehen, der Strukturwandel
ist in vollem Gange", betont Helge Scheunemann.

Logistikhallen kommen auf einen Anteil von sieben Prozent. Angesichts der
Dynamik im E-Commerce-Bereich sollte ein höherer Anteil zu erwarten sein, hier
fehlt es aber schlichtweg an Neubauten und damit an Investmentprodukt.

Eine weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am
Transaktionsvolumen erfahren mischgenutzte Immobilien (keine Assetklasse
dominiert). "Die Kombination aus mehreren Nutzungen in einem Gebäude oder
Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Verzahnung von Leben,
Freizeit und Arbeiten und hilft den Investoren bei der Diversifikation", so
Scheunemann.

Transaktionsvolumen in den Big 7 mit gemischtem Bild - München mit einem Plus
von 65 Prozent

Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es
nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich
vereinen. So entfallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München
und Stuttgart in der Aggregation 52,6 Mrd. Euro und damit 14 Prozent mehr als
noch im Jahr 2018. Das Volumen repräsentiert damit 58 Prozent des in deutsche
Immobilien investierten Kapitals. "Dieser Wert liegt im Durchschnitt der letzten
fünf Jahre und zeigt einmal mehr die besondere Bedeutung der Metropolen als Ziel
für nationales und internationales Kapital", kommentiert Helge Scheunemann.
Andererseits ist festzustellen, dass die Performance der Big 7 sehr
unterschiedlich ausfällt. Unangefochtener Spitzenreiter bleibt Berlin mit 15,8
Mrd. Euro und einem Plus von 46 Prozent gegenüber 2018. Damit vereint die
Hauptstadt allein 30 Prozent des in die Big 7 investierten Kapitals. Auf Platz 2
und 3 folgen München mit 10,9 Mrd. Euro und einem Anstieg von 65 Prozent und
Frankfurt mit 10 Mrd. Euro und einem Minus von 14 Prozent gegenüben dem Vorjahr.
Vier Hochburgen mussten einen Rückgang des Transaktionsvolumens hinnehmen, der
mit 24 Prozent in Hamburg besonders deutlich ausfiel. "Die zunehmende
Konzentration auf die drei Städte Berlin, München und Frankfurt ist sicherlich
keine Überraschung und verdeutlicht die enorme Nachfrage nach vor allem
großvolumigen Objekten. Solche Möglichkeiten bieten sich in Deutschland - von
Ausnahmen abgesehen - vor allem in diesen drei Märkten", betont Scheunemann.

Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interessante Opportunitäten
bieten können. Immerhin flossen 2019 rund 38,7 Mrd. Euro in diese Märkte und
damit 17 Prozent mehr als noch 2018. Die Einzelvolumina sind hier deutlich
kleiner, was sich vor allem im Bürosektor bemerkbar macht. Dennoch können sich
solche Investitionen abseits der Big 7 je nach Investmentstrategie rentieren.
Hier kommt es aber entscheidend darauf an, wie zukunftsfähig und innovativ sich
der jeweilige Markt präsentiert. Die größte Transaktion des Jahres außerhalb der
Big 7 fand in Erlangen statt. Hier erwarb die Union Investment ein Büroobjekt
von der Siemens Real Estate.

"Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in
den nächsten Jahren nicht signifikant abnehmen wird und andererseits die
Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht haben, die für manche
Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig
zu einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städten kommen",
erwartet Scheunemann. Deutschland bietet hier aufgrund der föderalen Struktur
und zahlreicher innovativer und "talentstarker" Städte ein hohes
Diversifikationspotenzial. Innerhalb der Big 7 wirkt mittlerweile auch ein
Leerstand angesichts der immer noch sehr gut laufenden Vermietungsmärkte nicht
abschreckend - im Gegenteil: hier bieten sich Mietsteigerungsoptionen.
"Fundierte Marktkenntnisse auch abseits der zentralen CBD-Lagen vorausgesetzt,
können Investoren von teilweise deutlich stärkeren Mietanstiegen profitieren.
Einheimische Investoren dürften hier gegenüber ihren ausländischen Wettbewerbern
einen gewissen Vorteil besitzen", so Scheunemann.

Renditekompression bei Büro- und Logistikimmobilien geht weiter -
Fachmarktzentren mittlerweile teurer als Shopping Center

Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für
Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt:
mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von
2,93 Prozent zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter
Rückgang; im 12-Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Für 2020
geht JLL aktuell davon aus, dass sich die Spitzenrenditen auf diesem Niveau
einpendeln werden.

Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die
Renditekompression auch im nächsten Jahr fortsetzen. Der Abstand zur
Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 20 und 140
Basispunkten liegt, wird sich damit verringern.

In Kombination mit den stärker gestiegenen Mieten hat sich 2019 der Zuwachs bei
den Kapitalwerten für Büroimmobilien in den Big 7 mit gemittelten zwölf Prozent
weiter fortgesetzt. 2020 dürfte sich dieser Zuwachs aufgrund der zu erwartenden
Stabilisierung bei den Renditen auf vier Prozent abschwächen.

Die noch immer stärkste Dynamik bei den Renditen ist nach wie vor im
Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Die Anfangsrenditen haben weiter
nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 Prozent. Seit 2014 sanken die Renditen um
mehr als 240 Basispunkte, der Spread gegenüber Büroimmobilien ist mit 82 Punkten
so niedrig wie nie zuvor. "Die gute Nachfrage nach Logistikimmobilien, verbunden
mit den Vorteilen der lockeren Geldpolitik dürften auch 2020 zu einem
anhaltendem Abwärtsdruck auf die Renditen führen", prognostiziert Helge
Scheunemann.

Scheunemann weiter: "Für Logistikimmobilien liegen die Zuwachsraten beim
Kapitalwert 2019 bei ebenfalls zwölf Prozent, nach wie vor getrieben durch die
starke Renditekompression. Hier können sich Investoren für 2020 auf weitere
positive Zuwachsraten einstellen. Die begonnene Ausdifferenzierung der Renditen
für Einzelhandelsimmobilien wird sich auch 2020 weiter fortsetzen."

Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser entwickeln sich in den Big 7
stabil und liegen Ende 2019 im Schnitt bei 2,84 Prozent. Mittlerweile werden für
Top-Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter (4,2 %) eine niedrigere Rendite
als für Premium-Shopping Center (4,5 %) akzeptiert. Für Letztere wird sich der
Aufwärtstrend (Anstieg von 60 Basispunkten seit dem Tiefpunkt Mitte 2018) der
Renditeentwicklung der letzten Quartale verfestigen.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und
Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte
Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und
Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von
Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen,
Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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