Differenzierung der Wohnungsmärkte nimmt zu / Wegfall der Eigenheimzulage bewirkt weiteren Dämpfer für Neubau

Berlin (ots) -

- LBS-Immobilienbarometer prognostiziert wachsende Nachfrage nach
Einfamilienhäusern aus dem Bestand - Im Süden werden auch
gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen knapper

Die Tendenz zu unterschiedlichen Entwicklungen auf den
Wohnungsmärkten in Deutschland nimmt nach Angaben der
Landesbausparkassen (LBS) zu. Immer stärker entscheidet Qualität, wie
vor allem die höhere Nachfrage nach frei stehenden Einfamilienhäusern
zeigt. Außerdem erholt sich der Neubau noch nicht, sondern leidet
aktuell zusätzlich unter der Abschaffung der Eigenheimzulage.
Schließlich nimmt die regionale Differenzierung eher zu: So gibt es
neben strukturschwächeren Räumen die wirtschaftsstarken Regionen,
etwa in Süddeutschland, wo auch gebrauchte Reihenhäuser und
Eigentumswohnungen wieder mehr nachgefragt werden. Das sind die
Kernaussagen der Wohnungsmarktanalyse 2006, die LBS-Verbandsdirektor
Hartwig Hamm heute in Berlin vorgestellt hat.

Basis der Veröffentlichung ist die aktuelle Frühjahrsumfrage bei
den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit über
27.000 vermittelten Objekten im Wert von 3,9 Milliarden Euro (2005)
sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die
größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im
Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation
für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in über 600 Städten
Deutschlands.

Auch die aktuellen Daten bestätigen die enormen Unterschiede bei
den preisbestimmenden Faktoren für Wohneigentum. Das gilt laut Hamm
auch in kleinräumiger Betrachtung, sogar innerhalb von Städten und
Stadtteilen mit ihren differenzierten Mikro-Standortbedingungen.
Regional laute unverändert die Faustformel: "Höherer Wohlstand,
höhere Preise". So seien etwa in wirtschaftsstarken Ballungsräumen,
nicht nur in München oder Stuttgart, Wohnungen wieder Mangelware
geworden. Auch im attraktiven Umland etwa der Zentren im Rhein-Main-
oder Rhein-Neckar-Gebiet werde vor allem gutes Wohneigentum knapp und
teuer. An anderer Stelle, nicht nur in manchen strukturschwachen
Gebieten Ostdeutschlands, sei das Bild differenzierter: Leerstand bei
schlechten (Miet-)Objekten, aber nach wie vor Nachfrage nach
attraktiven, bezahlbaren Häusern.

"Bauform- und Standortvorteile sind eindeutig der Grund dafür,
dass frei stehende Einfamilienhäuser die Nummer 1 in der Käufergunst
bleiben", sagte Hamm. Hier nimmt die Nachfrage nach Einschätzung der
LBS-Experten überall in Deutschland zu. An der Spitze der Preisskala
liegen in diesem Jahr Wiesbaden (mit 650.000 Euro für das typische
Bestandsobjekt) und Freiburg (mit 600.000 Euro), noch vor München
(mit 550.000 Euro). Die Marke von einer halben Million erreichen auch
südwestdeutsche Städte wie Baden-Baden (510.000 Euro) oder Heidelberg
(500.000 Euro) sowie als teuerster erfasster Kurort Sonthofen
(600.000 Euro). Mit Ausnahme der Rheinschiene wird in den meisten
nord- und westdeutschen Großstädten demgegenüber bei typischen
Bestandsobjekten immer seltener die 300.000-Euro-Grenze
überschritten. Demgegenüber erreichen in einer Reihe kleinerer und
mittlerer Städte in den neuen Ländern ortstypische Objekte nicht
einmal die Grenze von 100.000 Euro. Am unteren Ende des
LBS-Preisspiegels liegt in diesem Jahr Eisleben mit 60.000 Euro für
ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus.

Bei neuen Reiheneigenheimen gehen die LBS-Experten nahezu
unverändert noch von einer rückläufigen Nachfrage aus, die mit einer
weiteren Abschwächung der Neubautätigkeit einhergehe, insbesondere in
Ost- und Norddeutschland. "An zu hohen Preisen kann dies unserer
Einschätzung nach allerdings nicht liegen", sagte der
LBS-Verbandsdirektor. Denn in Westdeutschland bewegten sich die
Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und
Mittelstädten bei rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur
bei 130.000 bis 150.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten
signalisiere der Durchschnittspreis von 260.000 Euro die vielerorts
vorhandenen Knappheiten.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es auch bei gebrauchten
Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten allerdings
einen Preisvorteil von 10 bis 20 Prozent auf. Gerade in den
attraktiven Zentren und in deren Umland sind viele gebrauchte
Reihenhäuser auch aufgrund ihrer Lage in gewachsener Umgebung
offenbar aber so wertvoll, dass sie kaum preisgünstiger sind als
Neubauten, so das Urteil der LBS-Experten. Beispiele hierfür sind
etwa die Städte im Einzugsbereich von Frankfurt am Main. Aber auch in
westdeutschen Großstädten wie Bonn oder Essen (mit Preisen von
220.000 bis 230.000 Euro) oder beim Spitzenreiter München (mit
450.000 Euro für neue wie gebrauchte Reihenhäuser) ist es nicht
anders.

Für neue Eigentumswohnungen wird von den LBS-Vermittlern der
weitere Angebotsrückgang, das heißt die Abschwächung des Neubaus,
nicht mehr so einheitlich gesehen wie in den letzten Jahren.
Mittlerweile würden sie aber im wesentlichen nur noch an touristisch
interessanten Standorten und in den Ballungsräumen errichtet. Dort
gilt Stockwerkseigentum als geeignete, preisgünstigere Alternative
für knappe Eigenheimangebote. Die Quadratmeterpreise erreichen laut
LBS-Immobilienpreisspiegel in der Spitze bis zu 3.250 Euro (in
Garmisch-Partenkirchen) bzw. 3.000 Euro (in München, der Großstadt
mit dem höchsten Preisniveau für Eigentumswohnungen). Dagegen liegen
in den meisten Großstädten die Preise für typische Neubauobjekte um
die 2.000 Euro pro Quadratmeter. Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg,
Essen oder Dortmund weisen mit 1.600 bis 1.850 Euro pro Quadratmeter
sogar ein noch deutlich niedrigeres Preisniveau auf. Ähnlich ist die
Situation für mittlere bis gute Lagen in Berlin, Bremen oder
Hannover.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen beginnt sich nach Auskunft der
LBS-Experten die Nachfrage zu stabilisieren und vor allem im Süden
teilweise wieder zu verstärken. Deshalb rechnen sie auch nur noch mit
relativ geringen Preisrückgängen. Derzeit beträgt der Abschlag für
gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten rund
30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands
liegen die Preise meist um 1.000 Euro pro Quadratmeter, im Süden bei
knapp 1.500 Euro.

Mit einer Ausweitung des Angebots beim Bauland rechnen die
LBS-Vermittler noch nicht. In diesem Markt zeigten sich die größten
regionalen Preisunterschiede. In den süddeutschen Groß- und
Mittelstädten kostet der Quadratmeter Grund und Boden mit 280 Euro
mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und viermal so viel
wie im Osten (70 Euro). Noch erheblich größere Knappheitstendenzen
beim Bauland signalisierten die Preise in den süd- und
südwestdeutschen Großstädten wie München (720 Euro), Stuttgart oder
Wiesbaden (mit je 600 Euro pro Quadratmeter).

Die weiteren Wohnungsmarktperspektiven sind nach Auffassung des
Verbandsdirektors positiv. So sprächen die demografischen
Perspektiven noch für eine ganze Reihe von Jahren für eine wachsende
Nachfrage. Allzu häufig würde übersehen, dass sich die Bevölkerung
zur Zeit noch nicht rückläufig entwickelt. Hinzu komme, dass die Zahl
der Haushalte, die für die Wohnungsmarktentwicklung viel
entscheidender sei, einen ungebrochenen Aufwärtstrend zeige. So sei
die Zahl der Haushalte in Deutschland in den letzten zehn Jahren um
über sechs Prozent gewachsen, das sind fast 250.000 pro Jahr. Nach
den Prognosen würden sie in Westdeutschland mindestens rund 15 Jahre,
in den neuen Ländern zehn Jahre weiter zunehmen. Die
Wohnungsnachfrage pro Kopf nehme - auch aus Wohlstandsgründen -
weiterhin deutlich zu, nach Schätzungen des Forschungsinstitutes
empirica nahezu ungebremst sogar bis 2030.

Vor dem Hintergrund der alsbald wieder anziehenden Nachfrage
schätzen die LBS-Experten die Ausgangsbedingungen für
Wohneigentumserwerber derzeit als ausgesprochen gut ein. Bislang sei
das Preisniveau für Eigenheime im Gesamtdurchschnitt nominal noch
konstant geblieben. Mittlerweile stünden die deutschen
Immobilienpreise in Europa längst nicht mehr auf Platz 1, sondern
seien in mehreren Nachbarländern, zum Beispiel in den Niederlanden,
überholt worden. Gleichzeitig hätte sich das Zinsniveau für
Hypotheken deutlich abgesenkt. Das habe die Bezahlbarkeit eigener
vier Wände massiv erleichtert. Vielfach koste die Finanzierung kaum
mehr als die Miete für vergleichbar gute Objekte.

Es ist deshalb nach Auffassung der LBS nur eine Frage der Zeit,
bis auch in Deutschland die Wohneigentumspreise erneut anziehen.
"Sobald die Menschen wieder bessere wirtschaftliche Perspektiven
haben, wird auch die Nachfrage nach gutem Wohnen wiederum steigen",
prognostizierte Hamm. Dann schwinde nämlich auch die Unsicherheit
hinsichtlich ihrer mittel- und langfristigen Einkommensentwicklung,
die heute viele Leute noch bei ihren Kaufentscheidungen lähme. Neben
gesamtwirtschaftlich und beschäftigungspolitisch wirksamen Impulsen
komme es aber auch darauf an, die Rahmenbedingungen für die
Wohneigentumsbildung zu verbessern. Außer einer nachfrageorientierten
Baulandpolitik müssten dazu auch positive Fördersignale gegeben
werden. Deshalb sei jetzt die angekündigte Einbeziehung von
Wohneigentum in die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge
wichtig. Von einer wirklich überzeugenden Lösung könnten endlich
wieder spürbare Anreize für Wohnungsbauinvestitionen ausgehen.

Originaltext: Landesbausparkassen
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